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土地管理政策法规解读

2017-06-26 来源: 临澧县国土资源管理局 作者:

今年6月25日,是全国第27个土地日。今年“土地日”的宣传主题是:土地与生态文明建设。让我们十分珍惜、合理利用土地,携手共建法治国土、生态国土、美丽国土。




土地管理政策法规


问:基本农田保护“五不准”的内容有哪些?

答:为实行最严格的耕地保护制度,国务院《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》中明确提出基本农田保护“五个不准”:

(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;(2)不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;(5)除法律规定的国家重点建设项目之外,不准非农建设项目占用基本农田。



问:占用基本农田审批制度的主要内容有哪些?

答:《基本农田保护条例》第15条规定:基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田,涉及农用地转用或者征用土地的,必须经国务院批准。根据这一规定,基本农田一般不准占用。 占用基本农田严格审批制度的主要内容是:

(1)基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用;

(2)国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,经依法批准,可以占用基本农田;

(3)占用基本农田,必须办理农用地转用或者征用土地手续,并经国务院批准。省级及省级以下人民政府无权审批占用基本农田。

问:什么是征收土地?其审批权限怎样规定?

答:征收土地是国家为了公共利益需要,依照法律规定的权限和程序将农民集体所有的土地转变为国有土地,并依法足额给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。

征收土地权限分为国务院和省级人民政府两个层次。征收下列土地的,由国务院批准:

(1)基本农田;

(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;

(3)其他土地超过70公顷的。

征收下列土地的,由省级人民政府批准:

(1)除基本农田以外的耕地35公顷以下的;

(2)其他土地70公顷以下的。


问:征地拆迁房屋安置有哪些方式?

答:对符合住房安置资格的被拆迁人的住房安置,采取异地集中联建安置、公寓式安置或货币安置三种方式,一般采取异地集中联建安置或货币安置两种方式。被拆迁人可以选择其中一种住房安置方式,但必须符合其他有关规定。异地集中联建安置(以下简称重建安置)是指被拆迁人在经过依法批准的重建基地上自行联体建房安置的一种安置方式。公寓式安置是指被拆迁人房屋拆迁后,根据规划要求不能采取重建安置,只能采取建造公寓楼置换安置的一种安置方式。货币安置是指符合住房安置资格的被拆迁人,领取房屋拆迁补偿费后,不要求重建安置,也不要求公寓式安置,而选择领取住房安置补助费的一种安置方式。

问:征地有哪些费用?

答:征地补偿费用是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。土地补偿费是因国家征用土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人。安置补助费是国家建设征用农民集体土地后,为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。青苗补助费是指征用土地时,对被征用土地上生长的农作物,如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。地上附着物补偿费是对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物,如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征用土地上林木的补偿或者砍伐费等。其他补偿费是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费以外的其他补偿费用,即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用,如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。


问:什么是临时用地?临时用地包括哪些范围?

答:临时用地,是指工程建设施工和进行地质勘查需要临时使用,而在施工或者勘查完毕后不再使用的国有或者集体所有土地。《湖南省临时用地管理办法》第5条规定,临时用地的期限一般不超过2年,国家和省重点建设项目工期较长的,一般不超过3年。临时用地具有使用土地的临时性和不改变原土地使用性质的特点。

临时用地包括下列范围:

(1)工程项目的材料堆场、运输通道和其他临时设施确需临时使用土地的;(2)架设地上线路、铺设地下管线、进行地质勘探等需要临时使用土地的;(3)采石、挖砂、取土需要临时使用土地的;(4)为选择建设地址对土地进行勘测需要临时使用土地的;(5)因从事经营性活动需要搭建临时性设施或者存储货物临时使用土地的;(6)其他确需临时使用土地的。


问:临时用地应该怎样办理审批手续?

答:需要临时使用土地的,应当向有批准权的人民政府土地行政主管部门提出书面申请,并提交临时用地的地形图、临时建筑平面位置图和国有土地使用者、集体土地所有者的书面意见,以及依法应当提交的其他有关部门的意见。在城市规划区内的临时用地或者临时使用林地,还应当分别提交城市规划行政主管部门、林业行政主管部门审查同意的文件。确需临时占用耕地的,应当提交土地复垦计划书。

建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的批准权限为:

(1)临时使用基本农田的,由省级人民政府土地行政主管部门批准;(2)临时使用其他耕地的,由设区的市级人民政府土地行政主管部门批准;(3)临时使用其他土地的,由县级人民政府土地行政主管部门批准。


问:什么是不动产统一登记?不动产登记的主要内容有哪些?

答:不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

我国实行不动产统一登记制度,这里的“统一”包括四方面的内容:一是统一的登记机构,即由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作,县级以上地方人民政府确定一个部门为不动产登记机构;二是统一的登记簿册;三是统一的登记依据;四是统一的信息平台。

不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项,包括:(1)不动产的自然属性。如:面积、空间、用途等。(2)不动产权利归属。如:权利人是谁,权利来源是什么,以及权利的期限等。(3)不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。


问:哪些情况不能办理不动产登记?

答:申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记:违反法律、行政法规规定的,如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部土地价款的;申请登记的土地权利超过规定期限的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利人同意,申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等。存在尚未解决的权属争议的,对有权属争议的土地,应该在依法解决争议之后进行登记。申请登记的不动产权利超过规定期限的,包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限;建设用地使用权的期限;海域使用权的期限;地役权的期限;抵押权的期限等。法律、行政法规规定不予登记的其他情形。不予登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。


问:申请不动产登记时需提交哪些材料?

答:不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此,申请登记的类型不同,需要提交的材料也不同。以房地产登记为例,提交的材料主要包括:

(1)《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。(2)身份证明材料。单位申请的,提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的,提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的,还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。(3)房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件,比如:《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明,如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。(4)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料,如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。(5)土地出让金、契税等费用缴纳票据。简单地说,申请不动产的登记,应当提交登记申请书;申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;不动产界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料;法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。


问:“小产权房”可否登记发证?

答:不动产登记是按照《物权法》的要求,依法保护不动产权利人合法权益的行为,不能登记不合法的内容。根据我国现有法律,“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定,从诞生之日起就没有取得合法的身份,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不能准予登记。


问:城镇居民可以购买农村房屋吗?

答:在房地不可分割的情况下,农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物,还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年12月,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。我国现行法律禁止城镇居民购买农村房屋,涉案房屋买卖合同应属无效合同。


问:国有建设用地招标标底和拍卖挂牌的底价应当怎样确定?

答:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)第10条规定, 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。


问:什么是地质灾害?

答:地质灾害指由于自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、变形斜坡等与地质作用有关的灾害。地质灾害种类繁多,可划分为30多种类型。根据2003年国务院颁发的《地质灾害防治条例》规定,常见的地质灾害主要指危害人民生命财产安全的崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降六种。


问:什么是滑坡?怎样监测预防?

答:滑坡是斜坡上的岩体或土体,在重力作用下,沿着一定的软弱面或带,整体或分散顺坡向下滑动的一种地质现象。滑坡亦称为“地滑”或“走山”。滑坡在临滑前一般具有某些前兆,通常表现为:

(1)在滑坡体后缘出现弧形下错拉张裂缝,中、前部出现横向及放射状张裂缝,两侧出现羽状剪裂缝。

(2)在前缘坡脚处,出现地下水的异常现象,如堵塞多年的泉水复活,泉水、水井突然干枯、水位突然变化等。

(3)滑坡体上出现有不均匀沉陷,局部台阶下座,参差不齐。坡脚土体出现上隆、鼓胀现象,这是滑坡向前推挤的明显迹象。

(4)滑坡体上的房屋、道路、田坝、水渠等出现变形拉裂现象,电杆、烟囱、树木、高塔出现歪斜,有时会有岩石开裂或被挤压的声响,动物有异常反应。

(5)临滑前,滑坡体四周岩、土体会出现松驰和小型坍塌现象。

(6)如果对滑坡体进行长期位移观测,在滑动之前,无论水平位移还是垂直位移,均会出现加速变化的趋势,这也是明显的临滑迹象。

滑坡的监测内容主要有:滑坡变形监测、滑带和滑体地下水动态监测、建筑物变形监测等。通常,可采用简易的观测方法对地表位移或建筑物的变形进行观测,这些方法主要有:在滑坡裂缝两侧埋设简易观测桩;在建筑物或构筑物裂缝上粘贴水泥砂浆片、玻璃片或纸片;在裂缝两侧设固定标尺等。定期测量裂缝的长度、宽度和深度的变化,以及裂缝形态和开裂延伸方向,并分析裂缝空间分布特征与滑坡变形阶段和稳定性演化趋势的关系。除对地面和建筑物进行观测以外,还应对滑坡区内的泉、井、水沟等处的水位、涌水量、水温等进行观测,在对泉水进行观测时,应注意出水位置的改变、堵塞、复活、混浊和携带物等情况。简易监测的观测点一般选在主裂缝的两侧,每两个点为一组,最好设3—5组。一般情况下,每月应观测一次。变形滑动明显时可增加为每周或每天一次,暴雨时可以增加到数小时甚至一小时一次。


问:地面塌陷有哪些征兆?

塌陷具有突发性和隐蔽性,但其形成在地下有一定的发展过程,仍有异常可寻,这些前兆异常现象有:

地面塌陷是指地表岩、土体在自然或人为因素作用下,向下陷落,并在地面形成塌陷坑(洞)的一种地质现象。根据形成塌陷的主要原因分为自然塌陷和人为塌陷两类。

(1)井(钻孔)、泉的异常变化,如水位的骤升、骤降,流量的突增、突减,冒水冒气,水色突浑,翻砂涌浆等。

(2)地面变形:地面出现地鼓、环形开裂或局部下沉等。

(3)坑、塘、水库或田地积水突然冒水(气)泡、喷水柱或产生旋流、漏失等。

(4)建筑物变形:如下沉、开裂、倾斜、作响,道路和管渠断裂错位等。

(5)地下土层的垮落声响和微震,家禽家畜惊恐不安等。


问:发现地面塌陷后应采取哪些应急防治措施?

(1)视险情发展将人、物及时撤离险区。发现前兆应立即按防灾预案组织撤离和避让。

(2)塌陷发生后对临近建筑物的塌陷抗应及时堵堵,以免影响建筑物的稳定。其方法是投入片石,上铺砂卵石,上再铺砂,表面用粘土夯实,经一段时间的下沉压密后用粘土夯实补平。

(3)对建筑物附近的地面裂缝应及时填塞,应拦截地表水防止其注入塌陷坑。

(4)对严重开裂的建筑应暂时封闭不允许使用,在进行危房鉴定后再确定应采取的措施。


问:土地违法行为的种类主要有哪些?

答:根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,违反土地管理法律、法规的行为主要有11种:一是买卖或者以其他形式非法转让土地;二是破坏耕地;三是非法占用土地;四是拒不履行土地复垦义务;五是非法批准用地;六是非法侵占挪用征地补偿费;七是拒不交还土地;八是擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设;九是不办理土地变更登记;十是不按照批准的用途使用国有土地;十一是土地行政主管部门工作人员的违法行为。


问:什么是非法占地行为?对非法占地行为如何追究责任?

答:非法占地行为是指行为人违反土地管理法律、法规的规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准而占用土地的行为。非法占地行为的主要表现形式有:(1)未经批准擅自占用土地的;(3)采取各种欺骗手段,骗取批准而非法占用土地的;(3)超过批准的数量,多占土地的;(4)非法批准、使用土地的当事人拒不归还的;(5)在土利利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的。非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款,罚款额为非法占用土地每平方米30元以下;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。


问:破坏耕地行为的表现形式有哪些?破坏耕地行为承担怎样的法律责任?

答:破坏耕地行为的表现形式主要有:(1)占用耕地建窑、建坟的;(2)擅自在耕地上建房、挖砂、采石、开矿、取土等使土地种植条件遭到破坏的;(3)因开发土地而造成土地荒漠化、盐渍化的;(4)占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、开矿、取土、堆放固体废物或者从事其它活动破坏基本农田,毁坏种植条件的。对坏耕地行为,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款,《土地管理法实施条例》第40条规定,罚款额为耕地开垦费的2倍以下,《基本农田保护条例》第33条规定,处土地开垦费1倍以上2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


问:什么是“土地卫片执法检查”?

答:“卫片”是卫星遥感图片的简称,是利用卫星遥感等技术手段制作的叠加监测信息及有关要素后所形成的专题影像图片。通过卫星遥感等技术手段可以将一个地区的土地利用情况形成卫片,将该地区同一地域前后两个不同时间的卫片进行叠加对比后,就可以反映出该地域土地利用的变化情况,如一块地原来是耕地,被占用搞建设后,就可以在图上反映出来。卫片执法检查就是依据卫片对一个行政区域开展执法检查,通过对卫片所反映土地利用情况发生变化的地块逐一进行核查,就可以掌握该行政区域的新增建设用地情况,发现和查处违法用地。


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